שימוש ייחודי ברכוש משותף

 

באילו נסיבות בעל דירה רשאי שימוש ייחודי בגג או ברכוש המשותף לכל הדיירים?

 

סעיף 62 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 :

 

"בעלי דירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות"

 

מכאן עולה כי לשם הצמדה חלק מסוים מן המקרקעין (כגון גג) לדירה מסוימת נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות בבית. תפיסת חזקה ייחודית ברכוש המשותף לשם שימוש כלשהו בהתאם לאמור לעיל, טעונה אף היא הסכמת כל בעלי הדירות.

 

וההיפך הוא הנכון, שימוש ברכוש המשותף של כל בעלי הדירות שהינו שימוש רגיל וסביר - אינו מחייב את קבלת הסכמת כל בעלי הדירות. השימוש ברכוש המשותף יחשב כסביר, אם הוא תואם את ייעודו של אותו חלק ברכוש המשותף לפי כוונת בעלי הדירות, ואינו מונע שימוש כזה מבעלי הדירות האחרים.

 

הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לשם הרחבת דירה סעיף 71ב לחוק המקרקעין:

 

"... רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתה רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות."

 

כלומר לשם הרחבת דירה צריכים להתקיים שני תנאים כאחד:

 

1. קבלת הסכמת 3/4 מבעלי הדירות בבנין.

2. שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם של המסכימים לעיל.